Darowizna od rodziców na konto sprzedawcy nieruchomości a zwolnienie z podatku – przełomowy wyrok NSA

Wsparcie finansowe od rodziców przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu to powszechna praktyka. Aby skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (dla członków najbliższej rodziny), konieczne jest m.in. udokumentowanie przekazania pieniędzy na rachunek bankowy. Przez lata organy podatkowe rygorystycznie wymagały, aby środki wpłynęły bezpośrednio na konto obdarowanego dziecka. Przełomowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) zmienia tę linię interpretacyjną.

Sprawa dotyczyła podatnika, który zawarł z rodzicami umowę darowizny kwoty 200 000 zł z przeznaczeniem na zakup udziału w nieruchomości z rynku wtórnego.

Zamiast najpierw przelać pieniądze na konto syna, rodzice przelali kwotę 200 000 zł bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedających nieruchomość, wskazując w tytule przelewu, że zapłata stanowi pokrycie należności za udziały syna. Mechanizm ten wynikał z błędnej informacji uzyskanej u notariusza.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) uznał, że podatnik nie spełnił warunków do zastosowania zwolnienia podatkowego wynikającego z art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zdaniem organu podatkowego przepis wymaga, aby pieniądze trafiły bezpośrednio na konto bankowe nabywcy (obdarowanego). W konsekwencji KIS nakazał opodatkowanie darowizny na zasadach ogólnych dla I grupy podatkowej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił niekorzystną interpretację, a Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 sierpnia 2026 r. podtrzymał to stanowisko.

Sądy obu instancji orzekły, że:

• Sformułowanie „na rachunek bankowy nabywcy” nie oznacza wyłącznie konta osobistego prowadzonego bezpośrednio dla obdarowanego.
• Za rachunek bankowy nabywcy można uznać również rachunek bankowy sprzedawcy nieruchomości, skoro obdarowany i tak natychmiast przekazałby na ten rachunek uzyskane od rodziców środki w celu wykonania umowy sprzedaży.
• Przekazanie pieniędzy bezpośrednio sprzedającemu w celu uregulowania zobowiązania obdarowanego dziecka nie uniemożliwia organom podatkowym weryfikacji rzeczywistego charakteru umowy darowizny.

Orzeczenie NSA stanowi istotne ułatwienie dla rodzin finansujących zakup nieruchomości. Przelew środków bezpośrednio na konto dewelopera lub sprzedawcy z rynku wtórnego – o ile jest należycie opisany i udokumentowany umową darowizny – nie powoduje utraty prawa do zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.